carregando…
Cada empreendimento é um estudo de viabilidade próprio. Comece por um; o endereço e as premissas podem ser preenchidos depois.
Nenhum empreendimento com esse texto no nome ou no endereço.
O mês 1 é o início do estudo, e o lançamento, meses depois, é o marco da correção de preço.
Sem data preenchida o estudo roda igual, e os campos dizem só MÊS N. Com data, cada campo de mês ganha ao lado o mês real: MAI/27.
Ainda não calculado.
A negociação com o terrenista combina dinheiro e permuta de unidades nos blocos abaixo.
Não há unidades em permuta.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
As unidades saem do estoque vendável: reduzem o VGV líquido e não geram receita.
Não há repasse ao terrenista.
Sai como despesa mensal proporcional a cada recebimento das vendas de mercado, e não reduz o VGV. Teto em branco significa sem teto.
Incidem sobre a base da negociação (dinheiro mais permuta física) e saem no mês da entrada. A permuta financeira fica de fora: ela é despesa das vendas, não da compra.
| Tipologia | Unidade | Qtd. | Retidas | Área m² | R$/m² | Pré-lançamento R$/m² | Ticket | VGV | Aluguel mensal | Diária | Condomínio + IPTU | Custo fixo short stay | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total | |||||||||||||
Retidas são as unidades que o incorporador guarda para si: saem do VGV líquido e do fluxo, e aparecem no resultado como patrimônio, que é leitura e não caixa. A dinâmica de venda de cada unidade (quando o estudo descreve a venda por produto) mora na seção Vendas, no modo "Por produto" do seletor de modalidade.
Pré-lançamento é o preço por m² vendido ANTES do lançamento, quando existir: um campo opcional, à parte do preço de tabela. Vazio significa que a linha não teve pré-lançamento.
Valorização ao ano da unidade, entre o lançamento e a entrega das chaves (de −50% a 100%; digite 6 para 6%). Vacância anual, ocupação e taxa do short stay em % (0 a 100). Vazio em qualquer um deles faz a leitura correspondente sair como frase, sem travar o cálculo das outras.
Ainda não calculado.
| Unidade | Tabela | Valor na entrega | Ganho de capital | Renda convencional | Rendimento a.a. convenc. | Payback convenc. | Renda short stay | Rendimento a.a. short stay | Payback short stay |
|---|
Ainda não calculado.
| Unidade | Modo | Renda líquida anual | Yield líquido a.a. | Payback (anos) | Valor em 5 anos | Valor em 10 anos | Retorno total 5 anos | Retorno total 10 anos |
|---|
| Descrição | Produto (do mix) | Qtd. | % desc. | Tabela cheia | Valor total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nenhuma venda personalizada | ||||||
O pacote sempre tem produto e quantidade: as unidades saem do estoque de mercado pela tabela do mix. O valor pode ser o da tabela com o desconto (derivado) ou um valor negociado à mão, escolhido na pílula ao lado do campo.
A venda personalizada é normalmente depois do lançamento; investidor que entra antes dele vai em Investidores, na modalidade de unidades, e não aqui.
Aportes de investidores são caixa, não receita; o resultado separa o lucro do projeto e do incorporador.
| Nome | Aporte total | Recebimento | Remuneração | Parâmetro | Mês pgto. |
|---|
Parâmetro conforme a remuneração: múltiplo (ex.: 1,4 = devolve 1,4× o aporte), % do lucro do projeto, ou % do VGV nominal, o VGV a preços correntes, que é o que o empreendimento vende (a preços constantes é o mesmo número). O % do VGV vai até 40%: é o equivalente, em reais, ao teto anterior sobre o VGV de base. Mês de pagamento vazio = final do fluxo.
| Nome | Produto (do mix) | Qtd. | % desc. | Tabela cheia | Pago | Comissão | Mês aporte | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nenhum investidor por unidades | ||||||||
O investidor por unidades compra unidades do mix pela tabela de lançamento, com desconto opcional, e paga na mesma forma da venda personalizada (entrada e parcelas). Não há participação no lucro nem devolução: o retorno dele é a unidade.
Uma estrutura por estudo: dívida, FIDC, equity, terrenista ou compra de bloco; aportes são caixa, não receita.
FIDC: cessão de recebíveis. Equity SPE: o fundo entra como sócio da SPE, com tranches de aporte e uma cascata de pagamento. Terrenista: o fundo compra o terreno e entra no resultado no lugar dele. Compra de bloco: o fundo compra um bloco de unidades com desconto.
Prefixado usa só a taxa/spread. CDI e IPCA somam a base digitada (o motor não projeta curva de mercado) mais o spread, convenção brasileira: é soma, não "% do CDI". Durante a carência os juros capitalizam; depois de paga a carência, eles viram despesa quando efetivamente pagos.
Bullet no repasse: o principal volta inteiro no mês do repasse bancário (habite-se + meses do repasse), respeitada a carência de principal. Bullet no habite-se: no habite-se. Estudo salvo antes de 14/09/2026 com bullet no repasse abre na forma antiga (quita no último recebimento) e o resultado pede revisão.
"% dos recebíveis ao credor" só vale no sistema "% dos recebíveis": cada receita do mês manda essa fração ao credor, juros primeiro e o resto amortiza principal (cash sweep). Nos outros sistemas o campo fica guardado e sem efeito.
A garantia é registro da negociação: não move o fluxo, este motor não simula falha de projeto. O LTV é o teto de alavancagem contratado, como % do VGV bruto do mix, conferido contra o valor captado.
Mensais: só as parcelas mensais do cliente. Chaves: só a parcela das chaves. Repasse próprio: só o repasse com recurso próprio do comprador (a liberação do banco não é carteira do projeto). Pós-chaves: o principal e os juros do pró-soluto. Sinal e balões não se cedem nesta versão.
Deságio: o preço é a face cedida menos o deságio. Taxa: o preço é o valor presente dos recebíveis cedidos, descontados à taxa até o mês da cessão (as duas são a mesma conta vista de dois lados, e o motor deriva a outra).
A cota subordinada é retida pela incorporadora: não gera caixa, e recebe por último, só depois de o sênior estar coberto.
| # | Mês | % do total | Distribuição | Marco |
|---|
Catch-up só existe na base % do lucro.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
As unidades saem do estoque vendável: reduzem o VGV líquido e não geram receita.
Sai como despesa mensal proporcional a cada recebimento das vendas de mercado. Teto em branco significa sem teto.
Terrenista e permuta do terreno não coexistem: o terreno tem um dono.
| Unidade (do mix) | Qtd. | Valor |
|---|
O saldo (o que não entrou na entrada) se divide em parcelas iguais a partir do mês de início.
| Custo adicional (projetos, infra, decoração...) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
No modo à vista, informe descrição, valor, mês e, se o custo se divide em parcelas mensais iguais, a quantidade.
| Unidade | Dinâmica de venda |
|---|
Repasse financiado vazio = o repasse absorve todo o resíduo do preço (formato clássico). Preenchido, o que sobrar vira repasse com recursos próprios do cliente.
| Periodicidade | Quantidade | % do preço em cada |
|---|
| Despesa pré (topografia, advogado, cartório...) | |||
|---|---|---|---|
No modo à vista, informe apenas descrição, valor e mês.
O banco financia a medição da obra; liberação e amortização são caixa, só juros e taxas entram no resultado.
O limite é % do custo de construção (custo/m² × área equivalente). Taxa de administração, manutenção e custos adicionais ficam de fora, porque o banco financia medição de obra. O vencimento é obrigatório: sem ele o custo da dívida passaria a depender do horizonte do estudo, e não do contrato.
Estruturação (% do limite) e seguro de obra (% do custo de construção) são à vista no mês da contratação. O seguro é prêmio único de risco de engenharia, não MIP/DFI do comprador. A amortização é a fração da série mensal de repasse financiado, em R$; não é percentual do preço da unidade.
Faixas que o motor aceita: limite até 100% do custo de construção · carência até 120 meses · estruturação até 10% do limite · seguro até 2% do custo de construção (prêmio único, não por ano de obra) · amortização até 100% da série de repasse · taxa fixa, CDI e spread até 50% a.a. cada, e a soma CDI + spread também até 50% a.a.
Todos os valores em reais de hoje. A TMA é real: só o retorno acima da inflação.
Este estudo corrige só as parcelas do cliente (INCC/pós-chaves) sem preços correntes: forma antiga. Escolha um modo para regravar.
Corrige as parcelas do cliente. Os juros do pós-chaves são da tabela do pró-soluto, não entram aqui.
Vazio = a tabela segue o INCC, que é como as tabelas se indexam durante a obra. Informe 0 para declarar tabela parada (premissa conservadora). A preços correntes a taxa de desconto do VPL passa a ser nominal.
TMA utilizada no VPL, no payback descontado e no reinvestimento da MIRR.
Piso do estudo: disponível depois do cálculo.
No modo corrigido, some a inflação esperada.
Cada alavanca varia isolada e reexecuta o motor completo: é o diagnóstico do que mais move o resultado, e quanto cada uma aguenta antes de o VPL zerar.
Rode a sensibilidade (▶) para ver o tornado.
Rode a sensibilidade (▶) para ver a matriz preço × custo.
Clicar num marco leva a planilha até o mês e o seleciona; todas as rubricas e todos os meses continuam na tabela.
O que está digitado é o cenário conservador, e por isso ele já nasce marcado. Pessimista e otimista são deltas declarados sobre estas mesmas premissas, na grade abaixo: cenário é lente, não se grava por cima do estudo.
Aqui os deltas se compõem: vários parâmetros deslocados de uma vez. É o julgamento: e se o mundo for assim.
| Parâmetro | Pessimista | Otimista |
|---|
Digite só o tamanho do deslocamento. O sinal permanece fixo; campo em branco não declara deslocamento.
Digite só o tamanho do deslocamento: a direção de cada campo já está fixada no sinal ao lado dele, e é a que piora o cenário no pessimista e melhora no otimista. Deixe em branco o que não se desloca. Cenário sem delta declarado é idêntico ao conservador. O deslocamento é o mesmo da aba Sensibilidade: um cenário com um único parâmetro dá exatamente a linha dela. Lá as variações vão com sinal, porque aquela aba varre os dois lados de cada alavanca; aqui o lado já está escolhido.
Aporte é capital, não receita. A devolução inclui aporte e remuneração; só a remuneração reduz o lucro do incorporador. Os custos do banco e do fundo já estão no lucro do projeto.
Composição do estudo
Escala única em reais, com zero explícito. O comprimento de cada barra representa o valor da rubrica; os conectores mostram o saldo que passa à próxima. Despesas financeiras entram no lucro; captações e amortizações não.
05. Composição do preço — do vendido de mercado a composição exclui vendas personalizadas e permuta
Base: vendido de mercado de · corte no habite-se, mês , inclusive.
Mesma escala do preço em cada linha, sem normalização. Juros e correção podem superar 100% do vendido.
Vendas personalizadas ficam fora desta composição.
Financiamento à produção — a alavancagem paga neste estudo?
Sem financiamento neste estudo.
| Indicador | A | B | Δ (A−B) | Vencedor |
|---|
Leia as diferenças junto do resultado: VPL ↗ · Exposição ↗ · Payback ↗
Uma alavanca por vez, mantendo as demais premissas.
A comparação usa o motor atual, inclusive para versões antigas.
| Nome | Estudo | Data | Estado | Motor |
|---|
Os índices que os estudos com "Usar o cenário macro da empresa" ligado passam a usar.
INCC alimenta a correção até as chaves; IPCA ou IGP-M (conforme a escolha de cada estudo) alimenta o pós-chaves; CDI alimenta os estudos com banco em "CDI + spread" e fundos com indexador CDI.
Ainda não definido.
Gravar reescreve os índices de todos os estudos que usam o cenário da empresa.
Os termos financeiros do sistema, com a definição e como cada um aparece no DOMA.
O endereço pode ser preenchido depois.
Texto comercial, até 5 linhas. Entra nos documentos de investidores e no completo.
Texto comercial, até 5 linhas. Entra nos documentos de investidores e no completo.
As premissas do estudo não são tocadas por aqui.
O estudo e todas as premissas são apagados. Esta ação não tem volta.
Maiúsculas, acentos e pontuação não precisam bater; as palavras, sim.
A imagem e a miniatura são apagadas. O estudo não muda.
Não há investidor de capital neste estudo.
Não há tipologia no mix.
Por exemplo, Apto 804.
Vazio usa o preço de tabela.
Um estado congelado do estudo. A comparação futura usa o motor vigente.
Comparar sempre RECALCULA com o motor de hoje: se ele mudou desde o congelamento, o VPL da época aparece ao lado do VPL atual.
A versão congela as premissas do estudo COMO ESTÃO agora. Ela nunca é editada -- para "mudar" uma versão, congele outra.
Versões salvas
A versão é apagada. Esta ação não tem volta.
Maiúsculas, acentos e pontuação não precisam bater; as palavras, sim.
